首都圏 : まとめらいぶ

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1：まとめらいぶ：2017/07/01(土) 09:11:56.13ID:CAP_USER.net
首都圏の新築マンション市場は昨年から売上が鈍化し、マンション分譲各社は新規販売を
抑制し、価格もできるだけ抑え気味にしていますが、それでも月間契約率は70％を切る低
い水準で推移しています。

といって、建築費や人件費などが高止まりし、地価が上がり続けている現在、価格を下げ
るのも難しく、“打つ手なし”の八方ふさがりの状態に陥っています。

それに代わって好調で、価格も上がってきたのが中古マンションだったのですが、それも
最近は変調の兆しがみられるようになってきました。もう少し待てば、本格的な値下がり
が始まるのかもしれません。

中古成約件数が新築発売戸数を上回る
このところの首都圏における新築マンションの停滞、半面での中古マンション人気を象徴
するのが、市場規模の逆転現象です。図表1でわかるように、首都圏のマンション市場で
は長く新築が圧倒的なシェアを確保してきました。市場規模でいえば2000年初頭までは
中古は新築の半分以下だったのです。

それが、08年のリーマンショック後には新築の発売戸数が激減し、13年に再び増加したも
のの、そこをピークに再び減少しました。そのなかで、中古マンションの成約件数は安定
的に増加を続け、ついに16年には両者の関係が逆転しました。

15年の新築マンション発売戸数は4万449戸だったのが、16年には3万5772戸とバブル崩壊
時以来の低水準まで減少したのです。それに対して、中古マンションの成約件数は15年の
3万4776戸に対して、16年は3万7189戸で、新築マンションの3万5772戸を1000戸以上
上回りました。



首都圏のマンション市場においては中古マンションが主役の座に躍り出ようとしている
わけですが、その最大の要因が新築マンション価格が上がり過ぎて売れなくなった点に
あるのは論を俟ちません。15年の平均5518万円から16年は5490万円にわずかに下がり
ましたが、この程度では平均的な会社員にとっては相変わらず“高値”の花です。

厚生労働省の「賃金構造基本統計調査」によると、全国で最も年収の高い東京都でも16
年の会社員の平均は606万円です。首都圏平均の価格は5490万円ですから、年収の高い
東京都民でも年収の9倍以上です。しかも、都内で求めようとすると東京都の平均価格
は6629万円ですから、年収の10.9倍にもなります。

そこで注目されたのが中古マンションです。図表2でもわかるように、13年あたりから
新築マンションが急速に上がり始めるまで、中古マンションは2500万円前後で極めて
安定した動きを続けてきました。新築に比べて2000万円以上安く、たいへん魅力です。



【ビジネスジャーナル】
　http://biz-journal.jp/2017/07/post_19644.html
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1：まとめらいぶ：2017/03/18(土) 10:01:32.88ID:CAP_USER.net
【現在ビジネス】
　http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118



（中略）

藻谷　戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、
市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、
供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。今から20年以上も前、日本開発
銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話を
していて、初めてそのことに気づきました。私が「容積率を上げると供給が過剰
になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいい
ですよね」と言ったら、「はぁ？　容積率を上げないと地価が上がらないだろうが！」
と激怒されたんです。私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人
がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人は
みな同じ考えだったんです。

野澤　たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が
　　　作れますから、その土地の価値は上がりますが……。

藻谷　これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は
　　　上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア
　　　全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町（新潟県）が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に
林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。
野澤　そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態
でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電
製品のようにどこかに廃棄することもできない。所有権がある以上、固定資産税や
管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷に
なっているはずです。

藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、
　　　蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を
　　　買っていると聞きます。

野澤　えーっ！

住宅業界の人が買わない物件

藻谷　実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも
　　　「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で
　　　突っ走っているんです。東京都心に急増している分譲タワーマンションの
　　　多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は
　　　大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、
　　　売り逃げを図った不動産会社ですよ。

野澤　だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってない
　　　ですよね。

藻谷　そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。
　　　首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。

野澤　タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に
　　　住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常
　　　に難しい。

藻谷　消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。
　　　湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。
　　　そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕
　　　積立金を負担し続けなければならない……。

野澤　戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく
　　　現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる
　　　建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化する
　　　ような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。

藻谷　高さ制限の厳格な国立市（東京都）では、高層マンションを建設した業者に、
　　　住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の
　　　不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、
　　　現実には国立の地価は今でも上がっている。

野澤　「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度
　　　制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産
　　　価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要と
　　　なってくるのでしょう。
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