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1:まとめらいぶ 2018/02/24(土) 13:48:19.31 ID:CAP_USER9
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部屋探し中に偶然出会った事故物件。物件の条件次第では借りることを検討しますか? 
今回は、事故の内容や起きた時期によって検討状況は変わるのか聞いてみました。検討
する、しないと回答した人の理由も合わせて紹介します。

(この記事はSUUMOジャーナル編集部との共同企画です。初回記事「怖いイメージの
ある事故物件。住んだことがある人の3割はあえて選択!? 事故物件調査(1)」は
こちら。https://c-1012.bengo4.com/n_7470/)

●自然死、病死の場合には、条件が合えば検討する人が約半数も

今回の調査では、事故物件に住んだことがある人は5.5%と少数派でした。ただ、部屋
探しをしている中で、見つけた物件が「事故物件」であることを偶然知ることがある
かもしれません。そんなとき、物件の条件(家賃や広さなど)によって検討するでし
ょうか。他のみんながどうしているのか気になるところですよね。

結果は、該当の部屋であっても自然死や病死であれば住むことを検討すると答えた人が
約半数。さすがに該当の部屋で自殺や他殺があった場合には3割に届きませんでしたが、
少数ながら検討する人はいて、需要はあるようです。また、自殺や他殺であっても、該
当の部屋ではなく同じ建物内で起こった場合であれば、検討するという人が4割いるこ
ともわかりました。そして事故物件の内容に関わらず、女性より男性のほうが検討する
割合は高いようです。

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●自殺や他殺は、何年経っていても時期に関わらず契約しないという人が7割以上

では事故が起きた時期によっては検討する、しないは変わるのでしょうか。

該当の部屋で自殺、他殺があった場合には、それぞれ71.5%、73.0%が「時期にかか
わらず、検討しない」と回答。特に女性は8割以上が「検討しない」と答えました。

一方、該当の部屋で病死、自然死があった場合はそれぞれ28.0%、28.8%が「2年未満
でも、検討する」と回答しており、事故の原因によって検討する、しないは多少変わっ
てくるようです。

ちなみに事故物件に関しては、「事故から○年経過までは告知義務あり」といった告知
時期に関する明確なルールが存在しません。借りるという選択をするとしても、事故が
あったかどうかの事実は知りたいもの。ルールが存在しないとすれば、自ら確認をする
のが入居後に後悔しないために賢明と言えそうです。

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●「相場より家賃が安い」「交通利便性が良い」場合、事故物件でも検討する人が多数

次に、先の質問で「物件の条件次第で検討する」と回答した人に、どんな条件なら事故
物件の契約を検討するのか聞いてみました。

ダントツで多かったのは、「相場より家賃が安い」で9割以上が支持。男女別で見ても、
男女ともに9割以上が検討すると答えています。次に「交通の利便性が良い」(65.5%)、
「リフォーム済みできれい」(57.9%)、「部屋の間取り・広さがちょうどよい」
(56.6%)、「部屋の設備がよい」(55.7%)と続きます。家賃はもちろん、同じ
エリア・相場の物件と比較して、条件が少しでもよければ事故物件でも候補として
検討する人が多いようです。

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また、「相場より家賃が安い」を選んだ人に、例えば8万円の物件で、どのくらい安け
れば事故物件でも契約するか聞いたところ、「相場より30%安い、5.6万円以下なら」
と答えた人が3割を超え、「それ以上安い場合なら」は22.9%いました。8万円の家賃
なら1年で96万円の負担ですが、30%安い場合には67.2万円で済みます。一人暮らし
などでは、家賃を出来るだけおさえたいのに加え、ずっとそこに暮らすわけではない
ため、わずかの期間なら安い家賃で住みたいと思う人が多いのかもしれません。

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最後に、「物件の条件にかかわらず、検討しない」と答えた人に、
その理由を具体的に聞いてみました。

多かったのは「なんとなく怖い」「なんとなく嫌」というもの。決定的な理由がある
わけではないけれど、心理的に受け付けない

※以下全文はソース先をお読み下さい

【弁護士ドットコムニュース】 
 https://c-1012.bengo4.com/n_7479/

引用元: 【お部屋探し】自殺が起きた部屋の賃貸、25%が「条件次第で検討」 事故物件調査

(C)2015 - 2018 まとめらいぶ

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1まとめらいぶ2015/06/11(木) 10:21:49.73ID:???.net
今年から相続税法が改正されたことに伴い、
ハウスメーカーによる地主へのアパート建築の提案営業が
激しさを増している。アパートを建築して賃貸事業を行い、
借入金も併用して相続税評価額を下げるという提案営業だ。

 大手ハウスメーカーの場合、子会社に賃貸アパート・マンションの
管理会社を持っているため、そこが家賃保証付きで一括借りを
してくれる。オーナーには空室リスクも無くなり、安定した賃料が
入ってくる。返済計画のシミュレーションも何通りも提示があり、
なんとなく安心感のある投資に思えてくる。

 しかしながら、実際に築30年以上経っているアパートでは、
アパート経営に苦戦している物件は多い。管理会社との契約が
甘かったのであろうか。今回は、管理会社と締結する
賃貸借契約に着目しそこに潜むリスクについて探ってみた。

家賃保証でも家賃の減額はある

 これから投資を始める不動産オーナーにはあまり知られていない
ことかもしれないが、管理会社との家賃保証付きの賃貸借契約でも
家賃減額交渉はある。平成15年には最高裁でサブリース契約の家賃
減額請求を認めた判例があり、法的にも認められている。

 しかも、この時の判例の賃貸借契約書には、なんと家賃の自動
増額特約まで付いていたこの事例は、バブル時代に賃貸借契約書が
締結されていたため家賃の自動増額特約がついていたが、
平成15年はすでにバブルがはじけて10年以上経ち、
自動増額特約を認める基礎となった事情が失われていると
判断されたため、この特約は認められなかった。

一棟貸しでも家賃の減額はある

 また、最高裁は平成17年にオーダーリース契約の賃料
減額請求も認めた。オーダーリース契約とは、ホテルやフィットネス
クラブのような一棟貸しの建物で、賃借人の仕様に基づき
建築した建物だ。このような建物は汎用性が低いため、
賃借人が退去してしまうと、後継テナントを見つけることが難しい。

 オーナーとしては、なんとかテナントの賃料を維持して建物
建築費の借入金を返済したいところだ。そのため、家賃を一定期間、
減額できないようにする特約を締結する例も見受けられるが、
実はこのような家賃の不減特約も無効とされるのだ。

借地借家法は借家人保護の立場にある

 なぜこのようなことが起きるのだろう。これらは、
借地借家法の32条1項の規定が関係している。この借地借家法
32条1項というのは、家賃増減請求権を規定している。借地借家法は
借家人や借地人を強く保護しており、条文の中では、「近傍同種の
建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に
かかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を
請求することができる。」とされている。「契約の条件にかかわらず」
というのがポイントだ。

 しかも、この条文にはただし書きがあり、
「ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約が
ある場合には、その定めに従う。」とされている。

 つまり、「家賃を増額しない」というテナントに有利な条文は
有効なのだ。裏を返せば、家賃不言特約のようなテナントに不利な
条文は無効となる。自動増額特約の場合も、土地が上昇し続ける
バブル時のような基礎的事業が失われれば認められなくなるのだ。

定期借家契約なら話は別

 一つだけ注意が必要なのは、これらが議論されるのは
ハウスメーカーの管理会社との契約が普通借家契約の場合だ。
実は定期借家契約だと不減特約や賃料自動改定特約も有効となる。
ただし、多くの場合は管理会社との契約形態は普通借家契約
であるので、家賃減額請求は認められてしまう。実際、オーナー
としても管理会社に退去されてしまうと困るため、減額
申し入れは聞かざるを得ないのが実情だ。

管理会社は賃借人と同じ

 以上のように、管理会社は家賃減額請求が可能なため、
管理会社の事業リスクは実は低い。一方で不動産オーナーは
家賃減額を受けるため、事業リスクは非常に高くなる。管理会社は
アパート事業の共同事業者ではなく、賃借人なのだ。これから
アパート建築を計画する人は、家賃保証付きでも家賃減額が
あり得ることを認識しておいたほうがいいだろう。

ZUU online 編集部

家賃保証付き契約

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