1：まとめらいぶ：2017/10/03(火) 07:44:28.66ID:CAP_USER9.net
レオパレス21のサブリース契約をめぐって昨年11月以降、数十人～129人規模の集団
訴訟が相次いで起こされている。「損しないビジネス」「相続税対策」といった甘い
言葉に乗ったものの、家賃の減額を半ば強制されるなど、トラブルになっているのだ。
その裏には業者だけでなく銀行との結託も見えてきた。
今年2月には、愛知県の男性がレオパレス21を相手取り、訴訟を起こした。
訴状によると、05年にレオパレス21とサブリース契約を結んだ際、30年間は賃料が
減少しないとの説明があったのにリーマンショックによる経営悪化を理由に、
10年未満で家賃を減額されたというのだ。
同じように10年未満で減額されたオーナー約50人が代理人弁護士を通じて、
レオパレス側に9月上旬、家賃増額を請求する内容証明郵便を発送。
うち2人は9月7日に提訴、残りも返還請求訴訟に踏み切る予定という。
レオパレス21の一部オーナーによって14年に設立された
「LPオーナー会」の前田和彦代表はこう言う。
「11年以降、レオパレス側に減額されたオーナーは全国で推定1万人以上います。
これから集団訴訟が次々と全国で起こる可能性があります」
国民生活センターには、業者とサブリース契約を結んでアパート経営を始め、
首が回らなくなった家主からの相談が相次いでいる。
山陽地方に住む70代の女性Cさんは00年に不動産管理会社からしつこい営業をかけられ、
アパート経営を始めた。銀行から借金をして購入したアパートは徐々に空室が目立つ
ようになり、入居者は8部屋中3部屋まで減った。
当初の契約は30年間の家賃保証があったが、契約更新の際、担当者から一方的に賃料を
下げると言われた。さらに10年後のリフォームにかかる費用負担の説明が一切なかった。
最終的に銀行への返済金が家賃収入を上回り赤字になった。
国民生活センターには、▽しつこい勧誘▽リスクを明示する重要事項の説明がない
▽相続税など節税対策と思って契約したが、契約更新の際、不利な条件がつき
つけられた──という相談が並ぶ。
【Yahoo! ニュース】
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170920-00000013-sasahi-soci
訴訟が相次いで起こされている。「損しないビジネス」「相続税対策」といった甘い
言葉に乗ったものの、家賃の減額を半ば強制されるなど、トラブルになっているのだ。
その裏には業者だけでなく銀行との結託も見えてきた。
今年2月には、愛知県の男性がレオパレス21を相手取り、訴訟を起こした。
訴状によると、05年にレオパレス21とサブリース契約を結んだ際、30年間は賃料が
減少しないとの説明があったのにリーマンショックによる経営悪化を理由に、
10年未満で家賃を減額されたというのだ。
同じように10年未満で減額されたオーナー約50人が代理人弁護士を通じて、
レオパレス側に9月上旬、家賃増額を請求する内容証明郵便を発送。
うち2人は9月7日に提訴、残りも返還請求訴訟に踏み切る予定という。
レオパレス21の一部オーナーによって14年に設立された
「LPオーナー会」の前田和彦代表はこう言う。
「11年以降、レオパレス側に減額されたオーナーは全国で推定1万人以上います。
これから集団訴訟が次々と全国で起こる可能性があります」
国民生活センターには、業者とサブリース契約を結んでアパート経営を始め、
首が回らなくなった家主からの相談が相次いでいる。
山陽地方に住む70代の女性Cさんは00年に不動産管理会社からしつこい営業をかけられ、
アパート経営を始めた。銀行から借金をして購入したアパートは徐々に空室が目立つ
ようになり、入居者は8部屋中3部屋まで減った。
当初の契約は30年間の家賃保証があったが、契約更新の際、担当者から一方的に賃料を
下げると言われた。さらに10年後のリフォームにかかる費用負担の説明が一切なかった。
最終的に銀行への返済金が家賃収入を上回り赤字になった。
国民生活センターには、▽しつこい勧誘▽リスクを明示する重要事項の説明がない
▽相続税など節税対策と思って契約したが、契約更新の際、不利な条件がつき
つけられた──という相談が並ぶ。
【Yahoo! ニュース】
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170920-00000013-sasahi-soci
2：まとめらいぶ：2017/10/03(火) 07:44:51.43ID:CAP_USER9.net
国民生活センターはこうアドバイスする。
「アパート建設は、大切な相続のお話に直結します。契約する前に一度、立ち止まり、
親子で情報を共有し、冷静な判断をしてから契約するべきです」
サブリース被害対策弁護団によると相談件数は12年、月に2～3件だったが、昨夏から
年明けにかけ、地方を中心に相談件数は4倍以上増えたという。
「口頭では『10年間は家賃保証する』と約束しておきながら、契約書では目立たない
ように家賃を減額する可能性について明記している場合もあります。相手がお年寄り
だと書類の細かいところまで読んでいないので、後に、聞いていない、とトラブルと
なっています」（同被害対策弁護団）
不動産コンサルタントの長嶋修さんは注意を促す。
「契約者は自分で内容について判断が難しいと感じた場合、セールストークをうのみ
にせず、専門家などに相談するべき」
だが、救いようがないのは、地主たちが頼みにしているメインバンクの担当者に
裏切られたケースも多々、あることだ。
千葉県野田市に住む男性Bさん（76）がレオパレス21とサブリース契約を結んだ際、
背中を押したのは、6千万円の融資をしたメインバンク融資担当者の「家賃保証が
つくビジネスモデルはすばらしい」という言葉だった。
このビジネスモデルには裏があった。
ある地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。
「銀行が不動産管理業者にアパート建設の顧客を紹介した場合、業者から紹介手数料を
受け取る契約を結んでいる」
一般的に業者が銀行に支払う手数料は建築価格の3％以内とされ、銀行関係者は
「銀行が銀行窓口で生命保険を販売する見返りに受け取る販売手数料と
同じようなもの」と話す。
金融庁は3月30日、銀行などに対し、顧客本位の業務運営を実現するよう
注意を勧告した。
銀行と業者間で手数料が発生し、オーナーら顧客がそのやり取りを知らされて
いなければ、不利益を被る可能性があるからだ。
「アパート建設は、大切な相続のお話に直結します。契約する前に一度、立ち止まり、
親子で情報を共有し、冷静な判断をしてから契約するべきです」
サブリース被害対策弁護団によると相談件数は12年、月に2～3件だったが、昨夏から
年明けにかけ、地方を中心に相談件数は4倍以上増えたという。
「口頭では『10年間は家賃保証する』と約束しておきながら、契約書では目立たない
ように家賃を減額する可能性について明記している場合もあります。相手がお年寄り
だと書類の細かいところまで読んでいないので、後に、聞いていない、とトラブルと
なっています」（同被害対策弁護団）
不動産コンサルタントの長嶋修さんは注意を促す。
「契約者は自分で内容について判断が難しいと感じた場合、セールストークをうのみ
にせず、専門家などに相談するべき」
だが、救いようがないのは、地主たちが頼みにしているメインバンクの担当者に
裏切られたケースも多々、あることだ。
千葉県野田市に住む男性Bさん（76）がレオパレス21とサブリース契約を結んだ際、
背中を押したのは、6千万円の融資をしたメインバンク融資担当者の「家賃保証が
つくビジネスモデルはすばらしい」という言葉だった。
このビジネスモデルには裏があった。
ある地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。
「銀行が不動産管理業者にアパート建設の顧客を紹介した場合、業者から紹介手数料を
受け取る契約を結んでいる」
一般的に業者が銀行に支払う手数料は建築価格の3％以内とされ、銀行関係者は
「銀行が銀行窓口で生命保険を販売する見返りに受け取る販売手数料と
同じようなもの」と話す。
金融庁は3月30日、銀行などに対し、顧客本位の業務運営を実現するよう
注意を勧告した。
銀行と業者間で手数料が発生し、オーナーら顧客がそのやり取りを知らされて
いなければ、不利益を被る可能性があるからだ。
5：まとめらいぶ：2017/10/03(火) 07:45:52.53ID:CAP_USER9.net
実際、業者が銀行に支払った手数料分を建築価格に上乗せしているか否かは素人では
判断できない。金融庁は「銀行は判断できる立場」とし、顧客本位の業務運営を
求めている。
元地方銀行の融資担当者は顧客本位とは程遠い実情をこう明かす。
「顧客は、メインで利用する銀行からサブリース契約を紹介されれば、まず信頼する。
さらに融資の確約まで得られれば、他社と比較せず金額交渉もしない。銀行への紹介
手数料分が顧客の負担になり、建築価格が膨らんでもまず、わからないだろう」
ある大手地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。「支店の業績表彰のために、事業性
融資の金額の底上げが必要になる。アパート融資を推進する理由は、高金利のほかに、
アパート融資もこの事業性融資に組み込まれていることが要因」
事業性融資とは、企業が手がける事業の成長性などを評価して貸し出す仕組みだ。
この事業性部門は支店の要で、融資担当者にとって、アパート融資の目標達成は
人事上での評価も高いという。
「これまで銀行全体としてアパート融資に積極的だった。一定の給与収入があれば、
支払い能力があると判断し、アパートの家賃収入の試算が甘くても融資できた。
（貸出額を引き上げるための）最後の頼みの綱だった」（前出の担当者）
しかし、ここ半年ほどで雰囲気が変わった。
「本部がアパート融資に歯止めをかけ始めている」というのだ。
それでも現場レベルでは貸し出す企業がなければ
アパート融資に頼る現状は変わっていない。
「震災復興需要で業績が良い企業にアパート融資をお願いしたりして、企業向け融資
（事業性融資）を稼いでいる支店が多い」のが実情だ。
日銀が8月10日発表したアパート融資の新規融資額を示す「個人による貸家業」
の統計によると、4～6月期は7171億円で、前年同期比で14.6％減少した。
前年同期比2期連続で新規融資が減った。
一方、日銀が09年度からアパート融資の残高を把握するために始めた統計によると、
大手銀行の10年3月末のアパート融資残高は11兆円。一方で地方銀行は8兆9千億円。
その後大手行は残高を下げ、17年3月末に8兆3千億円まで落とした。一方、地方
銀行は逆に右肩上がりに残高を積み増しし、17年3月末に13兆8千億円まで
増加していた。
サブリース被害対策弁護団の増田祐一弁護士は「昨年9月に国土交通省が通知を出し、
一部業者に対し、家主へのサブリースのリスク説明を徹底させた。
その後、大手の不動産業者、都銀は過度な営業活動を控えている」。
しかし、人口減少に直面する地方銀行はアパート融資が増加。地方では貸し出しできる
企業が少ないため、アパート融資で貸出残高を積み増ししてきた実態が透けてみえる。
不動産コンサルタントの長嶋さんはこう分析する。
「一部の不動産業者、地方銀行は今もアパート融資に積極的。アパート経営をしたこと
がなく、不動産投資に疎い地方の地主が狙われやすい。駅から遠いなど、需要がない
場所でもアパート建設の営業をしている事例も多い」
レオパレス21に取材を申し込んだところ、「当社として開示を差し控えさせて
いただかざるを得ないものも含まれている」という理由で書面で回答があった。
「リーマンショック後、全国的な景況の悪化に伴い、オーナー様保有の物件によっては、
入居者増を図るために賃料動向に応じて、家賃減額をご提案し、ご理解の上、ご提案に
応じて頂いたケースがあります。
（略）
いったん家賃減額に応じていただいたケースでも、今度は家賃を値上げさせて
いただいた事例もございます。当社は今後とも、オーナー様の利益向上の観点から、
当社が培ってきた独自のオペレーションに磨きをかけながら、長期的な関係構築を
図ってまいる所存です」
関東、関西圏などに住むオーナー40人が9月20日、東京地裁でも同社との
サブリース契約をめぐり提訴する予定だ。（ライター・佐藤拓也）
判断できない。金融庁は「銀行は判断できる立場」とし、顧客本位の業務運営を
求めている。
元地方銀行の融資担当者は顧客本位とは程遠い実情をこう明かす。
「顧客は、メインで利用する銀行からサブリース契約を紹介されれば、まず信頼する。
さらに融資の確約まで得られれば、他社と比較せず金額交渉もしない。銀行への紹介
手数料分が顧客の負担になり、建築価格が膨らんでもまず、わからないだろう」
ある大手地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。「支店の業績表彰のために、事業性
融資の金額の底上げが必要になる。アパート融資を推進する理由は、高金利のほかに、
アパート融資もこの事業性融資に組み込まれていることが要因」
事業性融資とは、企業が手がける事業の成長性などを評価して貸し出す仕組みだ。
この事業性部門は支店の要で、融資担当者にとって、アパート融資の目標達成は
人事上での評価も高いという。
「これまで銀行全体としてアパート融資に積極的だった。一定の給与収入があれば、
支払い能力があると判断し、アパートの家賃収入の試算が甘くても融資できた。
（貸出額を引き上げるための）最後の頼みの綱だった」（前出の担当者）
しかし、ここ半年ほどで雰囲気が変わった。
「本部がアパート融資に歯止めをかけ始めている」というのだ。
それでも現場レベルでは貸し出す企業がなければ
アパート融資に頼る現状は変わっていない。
「震災復興需要で業績が良い企業にアパート融資をお願いしたりして、企業向け融資
（事業性融資）を稼いでいる支店が多い」のが実情だ。
日銀が8月10日発表したアパート融資の新規融資額を示す「個人による貸家業」
の統計によると、4～6月期は7171億円で、前年同期比で14.6％減少した。
前年同期比2期連続で新規融資が減った。
一方、日銀が09年度からアパート融資の残高を把握するために始めた統計によると、
大手銀行の10年3月末のアパート融資残高は11兆円。一方で地方銀行は8兆9千億円。
その後大手行は残高を下げ、17年3月末に8兆3千億円まで落とした。一方、地方
銀行は逆に右肩上がりに残高を積み増しし、17年3月末に13兆8千億円まで
増加していた。
サブリース被害対策弁護団の増田祐一弁護士は「昨年9月に国土交通省が通知を出し、
一部業者に対し、家主へのサブリースのリスク説明を徹底させた。
その後、大手の不動産業者、都銀は過度な営業活動を控えている」。
しかし、人口減少に直面する地方銀行はアパート融資が増加。地方では貸し出しできる
企業が少ないため、アパート融資で貸出残高を積み増ししてきた実態が透けてみえる。
不動産コンサルタントの長嶋さんはこう分析する。
「一部の不動産業者、地方銀行は今もアパート融資に積極的。アパート経営をしたこと
がなく、不動産投資に疎い地方の地主が狙われやすい。駅から遠いなど、需要がない
場所でもアパート建設の営業をしている事例も多い」
レオパレス21に取材を申し込んだところ、「当社として開示を差し控えさせて
いただかざるを得ないものも含まれている」という理由で書面で回答があった。
「リーマンショック後、全国的な景況の悪化に伴い、オーナー様保有の物件によっては、
入居者増を図るために賃料動向に応じて、家賃減額をご提案し、ご理解の上、ご提案に
応じて頂いたケースがあります。
（略）
いったん家賃減額に応じていただいたケースでも、今度は家賃を値上げさせて
いただいた事例もございます。当社は今後とも、オーナー様の利益向上の観点から、
当社が培ってきた独自のオペレーションに磨きをかけながら、長期的な関係構築を
図ってまいる所存です」
関東、関西圏などに住むオーナー40人が9月20日、東京地裁でも同社との
サブリース契約をめぐり提訴する予定だ。（ライター・佐藤拓也）
