『2ちゃんねるまとめ』が中心の私日誌ブログです (。・∀・)ノ ♪ ソーシャルボタンありがとうございます。※ おしらせ : RSSの更新を致しました (。・ω・。):2017.10.3

      不動産

      1まとめらいぶ2017/07/21(金) 19:39:53.68ID:CAP_USER.net
      パナホームは20日、都市部の狭い土地でも空間を有効利用して二世帯が暮らせる3階建て
      住宅の新商品を発表した。地価の上昇が続く東京や大阪などでも眺望や日当たりといった快
      適さを追求するとともに、小さな屋根では難しかった太陽光発電の性能も高めた。

       郊外に比べて土地の限られた都市部では住宅の高さや形状に関する規制が厳しく、これま
      で3階部分を十分に活用できないケースもあった。新たな住宅では、手狭な土地でも屋根の
      形状を工夫することで3階部分に高い天井のリビングを実現。屋根の面積も広くし、太陽光
      パネルを設置できる枚数も増やした。

       国土交通省によると全国の3階建て以上の住宅のうち、2016年度の着工棟数の8割超
      が東京と大阪、神奈川、埼玉、愛知、兵庫、千葉、京都の8都府県に集中。パナホームはこ
      うした世帯の建て替え需要を取り込みたい考えで、3階建て以上の住宅の年間売上高を16
      年度の約800億円から18年度までに1000億円に引き上げることを目指す。



      【SB】
       http://www.sankeibiz.jp/business/news/170721/bsc1707210500005-n1.htm
      【【不動産】『パナホーム』新型3階建て住宅!狭い土地でも二世帯快適www】の続きを読む

      1まとめらいぶ2017/06/15(木) 15:29:50.90ID:CAP_USER.net
      米電気自動車メーカー、テスラの「モデルX」ほどの広さのアパートはいかがだろう。
      面積は約161平方フィート(約15平方メートル)。香港の不動産開発大手ヘンダー
      ソン・ランド・デベロップメント(恒基兆業地産)が販売するミニアパートで、
      価格は50万米ドル(約5480万円)をわずかに下回る水準だ。実際のモデルXは
      香港で約15万米ドルから売られている。



       香港では住宅価格が最高値を更新し、世界で最も住宅を取得しにくい状況が続いている。
      こうした中で長江実業地産や九龍建業、ヘンダーソンなどの不動産開発業者はより面積が狭
      いアパートの販売を増やしている。同業の俊和発展集団は128平方フィートの住戸の建設を
      計画。米カリフォルニア州の物置小屋ほどの広さだ。

      当局のデータによると、こうしたミニアパートが新築住宅に占める割合は2010年には5%
      にすぎなかったが、昨年は27%に上昇。当局は来年には43%に達すると予想している。価
      格は10-16年に99%上昇。香港市民の大半にとって高根の花である、より広い住宅の価格
      の2倍余りのペースで値上がりした。

      不動産開発各社は当局が掲げる住宅供給目標達成への協力を模索するとともに、販売価格
      を買い手が取得しやすい水準に引き下げようとして、一つの区画により多くの住戸を建設
      するようになっている。土地の入札価格も最高記録を更新しており、そのコストを回収す
      る必要もある。

      【Bloomberg】
       https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-06-15/ORKF8S6S972801
      【【不動産】広さが『テスラ車』並みのアパート、香港ならこれでも5400万円超。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2017/04/11(火) 06:53:29.08ID:CAP_USER.net
      賃貸業界大手で初、鍵の閉め忘れも離れた所から施錠可能

      株式会社レオパレス21は、グラモが展開するスマートロックをレオパレス21仕様にカスタ
      マイズした『Leo Lock』を共同で開発し、4月より受注した10月の完成物件より順次搭載
      することで、当初年間約1万戸への導入を予定しています。なお、ネットワーク連携型スマ
      ートロックと家電制御機能を搭載した賃貸住宅としては国内最大規模となる見込みです。 

      『Leo Lock』は、基本的な「鍵」に求められる耐久性や信頼性を担保した上で、クラウド
      サーバーと連携する先進の機能を実現した新しいコンセプトのスマートロック製品です。
      この機能により、例えば那覇から札幌に引越しされる入居者様にも暗証キーをリモート
      操作でどこででも直ちに発行でき、鍵の受け渡しに手間取ることもなくなります。

      また、従来の鍵を持つ必要が無く、無理に解錠しようとしたり、火災などで異常な温度変
      化を検知した場合は、スマートロックを経由して指定された宛て先に知らせることも可能
      になりました。

      また、既に採用している家電制御機器『Leo Remocon』と連動させることで、施錠、開
      錠の確認を遠隔で可能になる他、TV、エアコンなど家電の自動制御や、鍵の開け閉めで
      室内の電灯を自動的に点灯、消灯することが可能です。

      『Leo Lock』では、レオパレス21の業務システムと連携することにより、
      入退去時の鍵の交換などで発生していた年間約5億円のコストを、大幅に削減可能です。

      【共同開発した『Leo Lock』の固有機能】
      今回、レオパレス21とグラモが共同でお互いのシステムを連携開発することにより、
      現在の運用業務を大きく変更することなく、自然に業務効率を高めることが可能なシス
      テムを実現しました。『Leo Lock』はレオパレス21の業務システムと完全に連携されて
      おり、従来人手を介して実施していた鍵のシリンダー交換や受け渡し、紛失時の対応等
      の管理業務が遠隔から自動で行われるため、入居者様の利便性向上に加え、管理コスト
      を大幅に削減可能です。また、鍵の受け渡しを遠隔で行えるので、無人での物件下見が
      可能になります。

      中略

      【システム連携による利用シーン】
      ・入居時には、入居開始日に合わせて、入居者毎の鍵情報が自動的に発行されます。
      ・入居者の退去時には退去日に合わせて、鍵情報が無効化され使用不可になります。
      ・物件内覧時やメンテナンス時には、該当物件のワンタイムキーを発行するので、
       内覧者や業者への物理的な鍵の受け渡しが不要です。





      【jiji.com】
       http://www.jiji.com/jc/article?k=000000337.000005429&g=prt
      【【不動産】『レオパレス21』高機能型スマートロックを新築全戸に採用/玄関ドアのキー、新築住宅全戸を今後スマホ・ICカード対応。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2017/04/10(月) 12:44:18.89ID:CAP_USER.net
      部屋を借りる際、大家に預けておく「敷金」。

      基本的には退去時に返金されるものだが、一部もしくはまったく返還されないといった
      ケースもあるようだ。そこで今回は、マイナビニュース会員のうち男女401名に「住ま
      いの契約解除時、敷金が返されなかったことがあるか」を聞いてみた。

      敷金が返されなかったこと、ありますか?

      Q.住まいの契約解除時に、敷金が一部または全部返されなかったことはありますか?
      ある 50.1%
      ない 49.9%

      Q.住まいの契約解除時に、敷金が一部または全部返されなかった方にお聞きします。
      その原因は何でしたか?

      ■ 壁の汚れや傷
      ・「壁のカビが極端に多かったため」(51歳女性/システムインテグレータ/IT関連技術職)
      ・「エアコン等で壁に工事の跡があったから」(24歳男性/食品/その他・専業主婦等)
      ・「タバコのヤニで壁が汚れたと言われました」(50歳男性/建設コンサルタント/建築・
        土木関連技術職)
      ・「タバコのせいで壁紙を張り替えなければいけなかった」(47歳女性/ビル管理・
        メンテナンス/専門サービス関連)
      ・「壁の変色による改装が必要ということで」(43歳男性/海運・鉄道・空輸・
        陸運/技能工・運輸・設備関連)

      ■ 床の汚れや傷
      ・「フローリングにカビが生えてしまったため」(32歳女性/官公庁/公共サービス関連)
      ・「床のフローリングに傷がついていると言われた」(44歳男性/サービス/事務・企画・
        経営関連)
      ・「フローリングの補修にあてるという事で返されなかった」(38歳男性/海運・鉄道・
        空輸・陸運/技能工・運輸・設備関連)
      ・「フローリングの床を一部分汚してしまい、ゴシゴシ拭いたらそこだけ色が
        はげてしまったから」(45歳女性/その他/その他・専業主婦等)

      ■ クリーニング費用として
      ・「クリーニング費として負担を求められた」(60歳男性/その他/事務・企画・経営関連)
      ・「部屋の修繕、クリーニング代で相殺と言われた」(43歳男性/物流・倉庫/技能工・
        運輸・設備関連)
      ・「大家さんの意思で、部屋の状態に関係なくクリーニング代が必要と返金されません
        でした。出るときに掃除したのに」(49歳女性/医療用機器・医療関連/その他技術職)
      ・「契約書記載なしだが、ハウスクリーニング費用を引かれた。よく知らなくて異議を
        申し立てなかったのが原因かと……」(34歳女性/物流・倉庫/事務・企画・経営関連)

      中略

      ■ 総評
      半数以上の50.1%が、敷金が一部または全部返されなかったことが「ある」と回答した。
      理由として特に多かったのは、「壁の傷・汚れ」によるものだ。とりわけ、室内で喫煙を
      する習慣がある場合、クロスを張り替えしなければならないこともあるよう。タバコ以外
      にも、画びょうの跡や壁紙の剥がれ、子どもの落書き等により敷金から引かれてしまった
      という人もいた。

      「床の傷・汚れ」が原因の場合も多かった。床がフローリングの場合、気を付けていても、
      うっかり物を落としたり、椅子を引いた際などに傷がついてしまうもの。また、カーペット
      に家具の跡がついてしまったために敷金が戻らなかったケースもあるようだ。

      他にも「汚れの難癖をつけられた」「壊していないのに壊したと言われた」「説明も無しに
      一方的に相殺された」といったコメントも寄せられた。時にはトラブルに発展してしまうこ
      ともあるようだ。

      1Kアパート

      【イメージ画像】
      【【不動産】敷金が返されなかった人は50.1%!トラブルとなるケース】の続きを読む

      1まとめらいぶ2016/11/12(土) 17:13:44.43ID:CAP_USER.net
      【BJ】
       http://biz-journal.jp/2016/11/post_17159.html







      バブル崩壊後の最高価格タイ記録
       10月15日から三井不動産レジデンシャルが、最高価格15億円の住戸がある
      「パークコート青山 ザ タワー」の販売をスタートさせました。

       この15億円という価格。この春にやはり同社が売り出した東京・赤坂檜町のマンションと
      同じで、バブル崩壊後に販売された新築マンションとしては最高タイ記録になるようです。
      赤坂檜町は15億円の住戸を含めてすでに完売しており、この青山についても、
      同社担当者によると「15億円の住戸は契約のメドがたっています」としています。

      超高額物件は市場動向とは関係ない?
       今年に入ってから、首都圏マンション市場は価格が高くなりすぎたこともあって契約率が
      低下しているため、販売抑制が続いています。それでも、なかなか販売が回復せず、厳しい
      環境が続いているのですが、こうした超高額物件に関してはそんな一般的な動向とは関係
      がないようです。10億円以上のマンションを現金で買える人は、市場動向とは無縁の超越
      した存在なのかもしれません。高くても買いたくなるだけの理由がある

      たしかに、価格は高いのですが、資力さえあれば、ぜひ手に入れたいと思わせるだけの
      条件が揃った物件であるのは間違いなさそうです。

       まず立地。東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営地下鉄大江戸線「青山一丁目」
      駅徒歩3分という抜群の交通アクセスを誇ります。東京・南青山は都心にありながら
      周辺には明治神宮外苑、赤坂御用地、青山霊園などの豊かな緑の残る場所で、
      しかも赤坂、六本木、表参道など世界の文化、流行をリードするエリアの中心に
      位置します。富裕層ならずとも、垂涎の立地といっていいでしょう。

      (中略)

      住戸内も総大理石などの贅を尽くしたつくり
       もちろん、専有部も超豪華。15億円の234.04平方メートルのモデルルームは、
      この広さで1LDKの間取りプラン。ファミリーというより、子どもたちが独立したシニアなどを
      念頭にゆったりとくつろぎ、また多数のお客さまを迎えてホームパーティーなどを
      楽しむような設計になっています。

       居室内にも曲線が多用され、以下の写真にあるのは寝室に設けられたジャグジー付きの
      バスと洗面。全面イタリア産の大理石貼りで、優雅なバスタイムを楽しめそうです。

      ホテル以上のホスピタリティに満ちたサービス
       管理面では、24時間有人管理は当然で、コンシェルジュサービスのほか、駐車を担当者に
      任せることができるバレーパーキングサービス、買物の荷物などを運んでくれるポーター
      サービス、料理・掃除などの家事代行のホームアテンダントサービスなどが揃っています。
      ホテル並み、ホテルライクにとどまらない、それ以上のプレミアムなサービスが
      用意されているといっていいでしょう。

       富裕層というよりは、もはや富豪といっていいような人たちを
      満足させる管理体制が揃っているようです。
      【【不動産】一戸15億円の国内最高額マンションが発売…想像を絶する豪華施設、ホテル以上のサービス。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2016/07/02(土) 16:32:55.05ID:CAP_USER.net
      現代 ビジネス

      マンションは地域の「シンボル」。その価格次第で、
      周辺の地価、戸建て価格も左右される。

      そんなマンションの詳細な未来図を見ることで、
      将来のニッポンの不動産の「全貌」が浮かび上がってきた。

      湾岸のタワマンは壊滅へ
      東京オリンピックが開催される2020年にかけての不動産市場は、エリアによって
      「明暗」が色濃くわかれる激動の時代へ突入する。「都心の住宅地はこれまで
      『西高東低』と言われていました。西の東急沿線や中央線沿線などと、東の下町
      エリアで人気差がありましたが、変化が起きています。東急沿線でもエリアに
      よっては空き家が目立つ一方、墨田区や荒川区でも開発が進み、地価が
      上昇する地点が見られています。今後はこうした新しい『優勝劣敗』がさま
      ざまなエリアで起こるでしょう。新築マンションの供給は2020年まで高水準
      で推移するとみられ、エリアやカテゴリーによっては供給過剰になりかねない。
      立地、構造から景観までさまざまな要素で比較されることで、価格が上昇する
      物件と下落する物件の差が大きく広がっていくでしょう」

      (ニッセイ基礎研究所主任研究員の増宮守氏)

      それでは、どこが上がり、どこが下がるのか。

      本誌は今回、史上初の大調査を敢行した。

      不動産価格推定サービス『GEEO』を用いて、東京23区内の人気マンション

      117物件

      について現在から2020年にかけての価格の推移を予測し、その詳細な
      結果をもとに「不動産の未来」がどのような姿になるかを徹底分析した。

      その調査結果は不動産業界が大きな声では語れない
      「真実」を赤裸々に示すものとなったが、詳細については
      後述するとして、まずはどのように予想価格を弾き出したか
      を説明しておこう。

      今回、価格予測を行った『GEEO』開発者で株式会社おたに代表取締役の
      小谷祐一朗氏が語る。「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在
      から未来の不動産価格を予測計算することができます。利用するデータは、
      路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁のオープンデータに加えて、
      過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションの
      ブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地価推移データも
      駆使して、

      1000

      を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。

      人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、
      人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」そうして算出された結果を
      まとめたのが、本文最後からの表である。まず驚きなのが、
      「マンションブーム」の象徴である湾岸エリアが軒並み
      壊滅状態となっていること。マンション評論家の
      榊淳司氏が指摘する。

      「中央区の勝どき、月島や江東区の豊洲、有明などのタワーマンションで
      1割以上の暴落が予想されていますが、実はこれは業界内では『既定路線』と
      されているシナリオです。これまで買い漁っていた海外投資家が去り始め、
      相続税対策で盛り上がった富裕層による購入も下火。ブームはすでに
      終焉に向かっているのに、今後も新規物件が次々に建てられるため、
      供給過剰感から価格下落は必至と見られている」

      不動産エコノミストの吉崎誠二氏も言う。

      「湾岸エリアは開発が集中して進み価格高騰の勢いもすごいのですが、
      これまでの例から考えると、こうしたエリアでは落ちる時もかなりの暴落
      となる。同じく急激な開発で価格高騰したエリアでいうと、二子玉川や中目黒も
      『危険信号』です」言い換えれば、これまで過大評価されてきたエリアは今後の
      下落リスクが高いということだ。実は、高級住宅街の代名詞とされるあの田園
      調布も、「要注意エリア」。みずほ証券上級研究員の石澤卓志氏が指摘する。
      「田園調布はこれまで地区計画で小型物件を規制することで、巨大豪邸が立ち
      並ぶ住宅街としてのスターテスを保ってきました。しかし、現在は多額の相続税
      の支払いのために区割りして土地を売却したい人が増加し、土地が分割される
      可能性が高まっている。街のステータスが崩れてしまえば、これまで過大評価
      されていた分の価値が剥がれ落ち、地価下落のリスクに直面しかねない」

      画像

      【【不動産】湾岸のタワマンは軒並み壊滅へ…2020年のマンション価格、人工知能が衝撃の予想。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2015/06/11(木) 10:21:49.73ID:???.net
      今年から相続税法が改正されたことに伴い、
      ハウスメーカーによる地主へのアパート建築の提案営業が
      激しさを増している。アパートを建築して賃貸事業を行い、
      借入金も併用して相続税評価額を下げるという提案営業だ。

       大手ハウスメーカーの場合、子会社に賃貸アパート・マンションの
      管理会社を持っているため、そこが家賃保証付きで一括借りを
      してくれる。オーナーには空室リスクも無くなり、安定した賃料が
      入ってくる。返済計画のシミュレーションも何通りも提示があり、
      なんとなく安心感のある投資に思えてくる。

       しかしながら、実際に築30年以上経っているアパートでは、
      アパート経営に苦戦している物件は多い。管理会社との契約が
      甘かったのであろうか。今回は、管理会社と締結する
      賃貸借契約に着目しそこに潜むリスクについて探ってみた。

      家賃保証でも家賃の減額はある

       これから投資を始める不動産オーナーにはあまり知られていない
      ことかもしれないが、管理会社との家賃保証付きの賃貸借契約でも
      家賃減額交渉はある。平成15年には最高裁でサブリース契約の家賃
      減額請求を認めた判例があり、法的にも認められている。

       しかも、この時の判例の賃貸借契約書には、なんと家賃の自動
      増額特約まで付いていたこの事例は、バブル時代に賃貸借契約書が
      締結されていたため家賃の自動増額特約がついていたが、
      平成15年はすでにバブルがはじけて10年以上経ち、
      自動増額特約を認める基礎となった事情が失われていると
      判断されたため、この特約は認められなかった。

      一棟貸しでも家賃の減額はある

       また、最高裁は平成17年にオーダーリース契約の賃料
      減額請求も認めた。オーダーリース契約とは、ホテルやフィットネス
      クラブのような一棟貸しの建物で、賃借人の仕様に基づき
      建築した建物だ。このような建物は汎用性が低いため、
      賃借人が退去してしまうと、後継テナントを見つけることが難しい。

       オーナーとしては、なんとかテナントの賃料を維持して建物
      建築費の借入金を返済したいところだ。そのため、家賃を一定期間、
      減額できないようにする特約を締結する例も見受けられるが、
      実はこのような家賃の不減特約も無効とされるのだ。

      借地借家法は借家人保護の立場にある

       なぜこのようなことが起きるのだろう。これらは、
      借地借家法の32条1項の規定が関係している。この借地借家法
      32条1項というのは、家賃増減請求権を規定している。借地借家法は
      借家人や借地人を強く保護しており、条文の中では、「近傍同種の
      建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に
      かかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を
      請求することができる。」とされている。「契約の条件にかかわらず」
      というのがポイントだ。

       しかも、この条文にはただし書きがあり、
      「ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約が
      ある場合には、その定めに従う。」とされている。

       つまり、「家賃を増額しない」というテナントに有利な条文は
      有効なのだ。裏を返せば、家賃不言特約のようなテナントに不利な
      条文は無効となる。自動増額特約の場合も、土地が上昇し続ける
      バブル時のような基礎的事業が失われれば認められなくなるのだ。

      定期借家契約なら話は別

       一つだけ注意が必要なのは、これらが議論されるのは
      ハウスメーカーの管理会社との契約が普通借家契約の場合だ。
      実は定期借家契約だと不減特約や賃料自動改定特約も有効となる。
      ただし、多くの場合は管理会社との契約形態は普通借家契約
      であるので、家賃減額請求は認められてしまう。実際、オーナー
      としても管理会社に退去されてしまうと困るため、減額
      申し入れは聞かざるを得ないのが実情だ。

      管理会社は賃借人と同じ

       以上のように、管理会社は家賃減額請求が可能なため、
      管理会社の事業リスクは実は低い。一方で不動産オーナーは
      家賃減額を受けるため、事業リスクは非常に高くなる。管理会社は
      アパート事業の共同事業者ではなく、賃借人なのだ。これから
      アパート建築を計画する人は、家賃保証付きでも家賃減額が
      あり得ることを認識しておいたほうがいいだろう。

      ZUU online 編集部

      家賃保証付き契約

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      【【賃貸】不動産オーナー驚愕、『家賃保証付き』契約の裏側。】の続きを読む

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