『2ちゃんねるまとめ』が中心の私日誌ブログです (。・∀・)ノ ♪ ソーシャルボタンありがとうございます。※ おしらせ : RSSの更新を致しました (。・ω・。):2018.4.1 読み速様掲載開始

      ビジネスnews+板

      1まとめらいぶ2015/06/11(木) 10:21:49.73ID:???.net
      今年から相続税法が改正されたことに伴い、
      ハウスメーカーによる地主へのアパート建築の提案営業が
      激しさを増している。アパートを建築して賃貸事業を行い、
      借入金も併用して相続税評価額を下げるという提案営業だ。

       大手ハウスメーカーの場合、子会社に賃貸アパート・マンションの
      管理会社を持っているため、そこが家賃保証付きで一括借りを
      してくれる。オーナーには空室リスクも無くなり、安定した賃料が
      入ってくる。返済計画のシミュレーションも何通りも提示があり、
      なんとなく安心感のある投資に思えてくる。

       しかしながら、実際に築30年以上経っているアパートでは、
      アパート経営に苦戦している物件は多い。管理会社との契約が
      甘かったのであろうか。今回は、管理会社と締結する
      賃貸借契約に着目しそこに潜むリスクについて探ってみた。

      家賃保証でも家賃の減額はある

       これから投資を始める不動産オーナーにはあまり知られていない
      ことかもしれないが、管理会社との家賃保証付きの賃貸借契約でも
      家賃減額交渉はある。平成15年には最高裁でサブリース契約の家賃
      減額請求を認めた判例があり、法的にも認められている。

       しかも、この時の判例の賃貸借契約書には、なんと家賃の自動
      増額特約まで付いていたこの事例は、バブル時代に賃貸借契約書が
      締結されていたため家賃の自動増額特約がついていたが、
      平成15年はすでにバブルがはじけて10年以上経ち、
      自動増額特約を認める基礎となった事情が失われていると
      判断されたため、この特約は認められなかった。

      一棟貸しでも家賃の減額はある

       また、最高裁は平成17年にオーダーリース契約の賃料
      減額請求も認めた。オーダーリース契約とは、ホテルやフィットネス
      クラブのような一棟貸しの建物で、賃借人の仕様に基づき
      建築した建物だ。このような建物は汎用性が低いため、
      賃借人が退去してしまうと、後継テナントを見つけることが難しい。

       オーナーとしては、なんとかテナントの賃料を維持して建物
      建築費の借入金を返済したいところだ。そのため、家賃を一定期間、
      減額できないようにする特約を締結する例も見受けられるが、
      実はこのような家賃の不減特約も無効とされるのだ。

      借地借家法は借家人保護の立場にある

       なぜこのようなことが起きるのだろう。これらは、
      借地借家法の32条1項の規定が関係している。この借地借家法
      32条1項というのは、家賃増減請求権を規定している。借地借家法は
      借家人や借地人を強く保護しており、条文の中では、「近傍同種の
      建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に
      かかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を
      請求することができる。」とされている。「契約の条件にかかわらず」
      というのがポイントだ。

       しかも、この条文にはただし書きがあり、
      「ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約が
      ある場合には、その定めに従う。」とされている。

       つまり、「家賃を増額しない」というテナントに有利な条文は
      有効なのだ。裏を返せば、家賃不言特約のようなテナントに不利な
      条文は無効となる。自動増額特約の場合も、土地が上昇し続ける
      バブル時のような基礎的事業が失われれば認められなくなるのだ。

      定期借家契約なら話は別

       一つだけ注意が必要なのは、これらが議論されるのは
      ハウスメーカーの管理会社との契約が普通借家契約の場合だ。
      実は定期借家契約だと不減特約や賃料自動改定特約も有効となる。
      ただし、多くの場合は管理会社との契約形態は普通借家契約
      であるので、家賃減額請求は認められてしまう。実際、オーナー
      としても管理会社に退去されてしまうと困るため、減額
      申し入れは聞かざるを得ないのが実情だ。

      管理会社は賃借人と同じ

       以上のように、管理会社は家賃減額請求が可能なため、
      管理会社の事業リスクは実は低い。一方で不動産オーナーは
      家賃減額を受けるため、事業リスクは非常に高くなる。管理会社は
      アパート事業の共同事業者ではなく、賃借人なのだ。これから
      アパート建築を計画する人は、家賃保証付きでも家賃減額が
      あり得ることを認識しておいたほうがいいだろう。

      ZUU online 編集部

      家賃保証付き契約

      イメージ画像
      【【賃貸】不動産オーナー驚愕、『家賃保証付き』契約の裏側。】の続きを読む

      1:まとめらいぶ2015/06/08(月) 09:59:40.76 ID:???.net
      えんウチ

      「Penxo」は2ミリ芯を使うシャープペンシル。
      ノックボタンやスプリングといった機械的パーツが一切
      使用されていないので 故障することがなく、一生使える筆記用具です。



      ボディには航空機クラスのアルミを使用。
      シングルブロックのアルミを精密に削りだして製造されています。
      デザインには、長年使い続けられてきた鉛筆に対する
      敬意が込められているのだとか。

      構造は、アルミボディが芯を挟み込むだけのとてもシンプルなもの。
      芯を出すときには、通常のシャープペンシルのようにボタンをカチカチと
      押すのではなく、親指で「Penxo」の中心にある隙間を押します。すると
      芯を挟む力が弱まり、重力で芯が出てくるという仕組み。仕組みと
      呼ぶのをためらってしまうほど、シンプルです。



      親指で「Penxo」の中心にある隙間を押すと
      重力で芯が落ちてくる仕組みです
      中心の隙間は、
      芯の残り具合をチェックする際にも使用します。



      交換時期が迫ってきてることがひと目でわかります
      こんな簡単なものが商品と呼べるのか?と疑問に思い始めている
      人もいるでしょう。でも、「Penxo」の良さは細部の作り込みに
      あるのだそう。例えば中心の隙間は、親指で芯の出具合を
      調整するのに最適な形状に作られているそうです。

      デザインにも注力されています。
      「Penxo」は機械的な可動部がほとんどなく、
      半永久的に使えるシャープペンシル。長期間使用されることを前提に、
      使いやすくかつ飽きのこないフォルムを目指してデザインされたのだとか。



      芯先は鉛筆削りを使い、
      使用状況に合わせて最適な状態に尖らせることができます。

      サイズは、長さ136.65 x 幅10.34ミリで、重さが17グラム。
      値段は1本35ドル(日本への送料が別途7ドル必要)と、
      お手頃価格になっています。出荷開始は2015年8月頃に
      予定されているそうです。「Penxo」は、シャープペンシルというより、
      アルミを使った鉛筆と呼べるかもしれません。これまでの鉛筆は、
      一本の芯を使うために手で持つ部分の木材を使い捨てにしてきました。
      「Penxo」はその木材の部分をアルミに変えて、何度でも使い続けられる
      ようにした鉛筆。ある意味で、エコな商品なのかもしれません。
      【【文具】機械的パーツを使用してない、半永久的に使えるシャープペンシルが登場。】の続きを読む

        このページのトップヘ