『2ちゃんねるまとめ』が中心の私日誌ブログです (。・∀・)ノ ♪ ソーシャルボタンありがとうございます。※ おしらせ : RSSの更新を致しました (。・ω・。):2017.3.31

      1まとめらいぶ2015/06/11(木) 10:21:49.73ID:???.net
      今年から相続税法が改正されたことに伴い、
      ハウスメーカーによる地主へのアパート建築の提案営業が
      激しさを増している。アパートを建築して賃貸事業を行い、
      借入金も併用して相続税評価額を下げるという提案営業だ。

       大手ハウスメーカーの場合、子会社に賃貸アパート・マンションの
      管理会社を持っているため、そこが家賃保証付きで一括借りを
      してくれる。オーナーには空室リスクも無くなり、安定した賃料が
      入ってくる。返済計画のシミュレーションも何通りも提示があり、
      なんとなく安心感のある投資に思えてくる。

       しかしながら、実際に築30年以上経っているアパートでは、
      アパート経営に苦戦している物件は多い。管理会社との契約が
      甘かったのであろうか。今回は、管理会社と締結する
      賃貸借契約に着目しそこに潜むリスクについて探ってみた。

      家賃保証でも家賃の減額はある

       これから投資を始める不動産オーナーにはあまり知られていない
      ことかもしれないが、管理会社との家賃保証付きの賃貸借契約でも
      家賃減額交渉はある。平成15年には最高裁でサブリース契約の家賃
      減額請求を認めた判例があり、法的にも認められている。

       しかも、この時の判例の賃貸借契約書には、なんと家賃の自動
      増額特約まで付いていたこの事例は、バブル時代に賃貸借契約書が
      締結されていたため家賃の自動増額特約がついていたが、
      平成15年はすでにバブルがはじけて10年以上経ち、
      自動増額特約を認める基礎となった事情が失われていると
      判断されたため、この特約は認められなかった。

      一棟貸しでも家賃の減額はある

       また、最高裁は平成17年にオーダーリース契約の賃料
      減額請求も認めた。オーダーリース契約とは、ホテルやフィットネス
      クラブのような一棟貸しの建物で、賃借人の仕様に基づき
      建築した建物だ。このような建物は汎用性が低いため、
      賃借人が退去してしまうと、後継テナントを見つけることが難しい。

       オーナーとしては、なんとかテナントの賃料を維持して建物
      建築費の借入金を返済したいところだ。そのため、家賃を一定期間、
      減額できないようにする特約を締結する例も見受けられるが、
      実はこのような家賃の不減特約も無効とされるのだ。

      借地借家法は借家人保護の立場にある

       なぜこのようなことが起きるのだろう。これらは、
      借地借家法の32条1項の規定が関係している。この借地借家法
      32条1項というのは、家賃増減請求権を規定している。借地借家法は
      借家人や借地人を強く保護しており、条文の中では、「近傍同種の
      建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に
      かかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を
      請求することができる。」とされている。「契約の条件にかかわらず」
      というのがポイントだ。

       しかも、この条文にはただし書きがあり、
      「ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約が
      ある場合には、その定めに従う。」とされている。

       つまり、「家賃を増額しない」というテナントに有利な条文は
      有効なのだ。裏を返せば、家賃不言特約のようなテナントに不利な
      条文は無効となる。自動増額特約の場合も、土地が上昇し続ける
      バブル時のような基礎的事業が失われれば認められなくなるのだ。

      定期借家契約なら話は別

       一つだけ注意が必要なのは、これらが議論されるのは
      ハウスメーカーの管理会社との契約が普通借家契約の場合だ。
      実は定期借家契約だと不減特約や賃料自動改定特約も有効となる。
      ただし、多くの場合は管理会社との契約形態は普通借家契約
      であるので、家賃減額請求は認められてしまう。実際、オーナー
      としても管理会社に退去されてしまうと困るため、減額
      申し入れは聞かざるを得ないのが実情だ。

      管理会社は賃借人と同じ

       以上のように、管理会社は家賃減額請求が可能なため、
      管理会社の事業リスクは実は低い。一方で不動産オーナーは
      家賃減額を受けるため、事業リスクは非常に高くなる。管理会社は
      アパート事業の共同事業者ではなく、賃借人なのだ。これから
      アパート建築を計画する人は、家賃保証付きでも家賃減額が
      あり得ることを認識しておいたほうがいいだろう。

      ZUU online 編集部

      家賃保証付き契約

      イメージ画像
      【【賃貸】不動産オーナー驚愕、『家賃保証付き』契約の裏側。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2015/06/12(金) 23:46:05.06ID:rjOrQfqZ0.net BE:738128771-PLT(13333)
      タミヤは6月10日、
      ミニ四駆「エアロアバンテ」を実車化するプロジェクト
      「1/1 GIANT MINI 4WD PROJECT」
      の開始を、ティザーサイトにおいて発表した。

       同サイトには、製作工程を段階を追って動画で配信することや、
      スペシャルムービーの製作も行うことが示されている。

       プロジェクトのゴールは、
      ドライバーがミニ四駆のコックピットに入り運転し、
      その喜びと感動を世界中で分かち合うこととしている。

      Car Watch
      【【タミヤ】『ミニ四駆】エアロアバンテを実車化、プロジェクトの開始を発表。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2015/06/11(木) 20:25:24.69ID:???*.net
       千葉市で10日、横断歩道を渡っていた77歳の女性が、
      19歳の少年が乗った自転車にはねられ死亡しました。
      少年はイヤホンを耳につけて運転していて、赤信号無視を
      していた可能性もあるということです。

       10日午後7時すぎ、千葉市稲毛区の道路で77歳の女性が
      横断歩道を渡っていたところ、19歳の男子大学生が乗った
      自転車にはねられました。女性は頭を強く打って病院に
      運ばれましたが、およそ1時間半後に死亡しました。

       警察によりますと、少年はイヤホンを両耳につけて自転車を
      運転していたうえ、「下を見て運転していた」と供述している
      ということです。また、赤信号を無視していたとの目撃情報もあり、
      警察が事故の状況を詳しく調べています。

       女性は都内に住んでいて、
      10日は現場近くに住む娘を訪ねたあと、
      帰宅途中だったということです。

      TBS News
      【【千葉】横断歩道を渡ってた女性が自転車にはねられ死亡、イヤホンを両耳につけて少年が運転。】の続きを読む

      1まとめらいぶ2015/06/12(金) 13:51:29.25ID:???*.net
      11日午前10時頃、岩手県滝沢市の
      陸上自衛隊岩手山演習場で、訓練中の東北方面
      通信群(仙台駐屯地)所属の男性3等陸曹(29)が
      行方不明になった。

      訓練を中止して約250人態勢で捜索し、
      約7時間半後に演習場内で発見した。

      東北方面総監部などの発表によると、
      陸曹は「不慣れな演習場で、道に迷った」と話しているという。
      弾薬・空包が入っていない小銃と銃剣を携行していたが、
      発見時も異常なく確認された。

      東北方面通信群の木下千敏志群長は「周辺住民、
      市民にご迷惑をおかけし、おわび申し上げる」とコメントした。

      読売新聞

      行方不明者捜索

      【イメージ画像】
       出典元:陸上自衛隊HPより引用

      【【岩手】『男性3等陸曹(29)』演習場で道に迷い、7時間半後に発見される。】の続きを読む

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